人類開始邁入以數字化和網絡化為平臺的智能化社會，正在興起的智能化住宅小區建設熱潮反映和適應了國際社會信息化和智能化的發展要求，是 21 世紀的新概念住宅。智能化住宅小區為住戶提供了一種“以人為本”更加安全、舒適、方便、快捷和開放的智能化、信息化生活空間，從而區別于傳統的封閉式管理住宅小區：高墻、防盜門，出入小區進行嚴格登記，24 小時不間斷的保安巡邏的“高級監獄”式的住宅小區。它依靠高科技手段，既實現了住宅小區的開放性，拆除了高墻、防盜門、減少或不用人工保安巡邏，又提高了住宅小區的安全性，實現小區物業管理運行的高效化、節能化和環?；?。它不僅已經成為一個國家經濟實力和科學技術水平的綜合標志之一，而且也是人類社會發展的必然趨勢。
　　1 智能化住宅小區的發展及特點

　　智能化住宅小區的概念是綜合采用目前國際上最先進的 4C 技術（最先進的計算機技術、控制技術、通信技術和圖形顯示技術），建立一個由小區綜合信息服務和物業管理中心、通訊接入網和家庭智能化系統的三位一體“小區服務與管理系統”。

　　住宅小區智能化系統是以科學技術為基礎，依靠先進的設備和科學的管理，利用計算機及相關的最新技術，將傳統土木建筑技術與計算機技術、自動控制技術、通信與信息處理技術、多媒體等先進技術結合的自動化系統。智能化住宅小區利用高科技手段，通過系統軟件和硬件的組合，改善人們的生活質量、生活環境、生活方式和生活內容。人們通過高速互聯網，進行各種各樣活動，使人們足不出戶就可以在家里進行工作、學習、娛樂、購物、就醫、社交等各種目的，同時也可以使人們遠在他鄉通過智能網操縱和控制家中的室內溫度、家用電器等。住宅小區智能化可以節約能源，提高居住質量，提高住宅小區物業管理、安全防范以及信息服務等方面的自動化程度和綜合服務水平，同時也可以降低運行成本。

　　2 現代化的物業管理是保障智能化住宅小區發揮作用的基礎

　　工程界的熱點是如何采用各種新技術建設有特色的智能化住宅小區，一批建成的智能化住宅小區投入運行后，如何管理好智能小區，智能小區的物業管理如何規范，這已成為目前討論的話題。智能化住宅小區的建成僅僅是開始，小區投入運行后，管理系統的應用與維護，對系統的硬件與軟件進行設備更新與升級都是非常重要的，是小區發揮智能化作用的保障。在住宅小區的生命周期內，智能系統可能每隔 8-12 年需要更新一次。智能小區的物業管理必須與網絡結合，以網絡為平臺，開展物業信息管理。網絡由局域網與廣域網組成，局域網在社區服務、交往、生活方面發揮作用，廣域網主要在通訊方面發揮作用。智能小區系統要既能滿足目前的需要，又能適應以后的發展。小區的信息網絡系統要有足夠的安全性，可采用子網隔離和“防火墻”設施等安全控制手段，防止沒有授權住戶的訪問和信息流失。同時，軟硬件產品要符合國際標準和工業標準。小區設備要有良好的擴充性和升級能力。以保證小區智能化與網絡化程度保持先進水平。

　　3 智能化住宅小區物業管理內容

　　智能化住宅小區的物業管理是指在物業管理工作過程，以現代先進科學技術為手段，對物業管理活動進行科學的組織和對物業進行有效的管理，運用智能化管理方式，實現物業管理工作過程的自動化、智能化。智能化住宅小區的物業管理由宏觀管理和微觀管理組成。

　　3.1 宏觀管理要實現物業管理公司辦公自動化

　　按規劃要求完整地將小區驗收資料、圖紙及交接手續，小區平面示意圖，出入口及消防道路示意圖、綠化示意圖、公共設施示意圖、樓體分層的圖紙及文字資料等，利用掃描儀輸入至微機中。這將方便于查詢各樓的基本資料和驗收資料，有利于小區的綜合管理。

　　安全防范管理系統，小區圍界設置紅外線防范系統，且與電視控制系統相連，電視監控系統通過程序自動調用和切換攝像機的圖像，自動實現對任意圖像點的實時錄像，在監視的錄像內容中疊加編號、地址和時間，并可任意回放。電子巡更系統功能可確保小區內保安人員按系統自動生成路線巡更，用技術手段來督促人防，小區內主要通道出入口及各樓主要部位均設置巡更點，系統可設置巡更路線及時間，并自動記錄巡更結果，以保證安全質量。信息發布系統，通過社區的寬帶網絡及大屏幕公告牌，可向小區內住戶提供以音、視頻形式的公告，如社區活動、新聞、天氣、股票、房產信息等居民關心的信息，加強小區的凝聚力。另外小區的綠化部分設置背音樂系統，以滿足住戶的文化娛樂需求，提高小區的文化品味。

　　3.2 微觀管理要實現業務管理自動化

　　（1）建立小區內公共設施及房屋設備檔案，登記設施的規格型號、生產廠家、技術指標、維護說明、日常保養情況、保修記錄等相關記錄。系統自動提示相應設備的檔案和保養維修歷史。記錄小區綠化施工工程情況，綠化面積、綠化植物的數量及相應費用。

　?。?）建立住戶檔案清冊，用戶可以查詢住戶的檔案資料，包括業主資料、現住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況等內容。登記住戶領取各種鑰匙情況，管理系統可按條件查詢，自動統計資料。

　?。?）成立電子業主委員會。業主無論大小，都可上網對小區建設提供建議，發表自己的見解，物業管理公司在其管理措施出

　　出臺前，可以廣泛征求廣大業主的意見，這樣業主之間、業主與物業管理部門之間容易溝通。

　?。?）可視電子對講訪客系統。當有客人來訪時，通過門衛的訪客管理機，可以呼叫住戶，并與之通話，經過住戶的確認后方可進入小區。來訪的客人還需在住戶單位門的主機呼叫住戶，與住戶實現可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。期間通話保密。

　?。?）表具數據自動抄送。為了小區業主的住宅權與隱私權，并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經濟損失。該系統利用電子和傳感技術通過數據采集，實現遠程自動抄表，用戶出遠門可通過移動通訊交費，（電表、媒氣表，水表）任何時間均可知道各戶的用電、用水、用氣數量，數據采集精確，報表清晰、直觀。

　?。?）物業報修。該系統為小區住戶提供了物業報修功能，住戶可以方便地通過家庭中的網絡終端向物業管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，物業人員可以為住戶提供及時、優質的服務。

　?。?）車輛進出及人員進出管理系統。在小區或車庫出入口設置車輛出入一卡通管理系統。

　?。?）財務公開管理系統。建設收費自動生成系統，包括收費項目設定和收費項目計算方法的設定，對日常收費過程進行管理，增加小區管理的透明度。該系統還可自動催繳費、結帳、收據檔案管理等，對用戶開過的所有收據存檔。防止管理疏漏并減少管理人員，降低管理成本。

　?。?）網絡家政服務系統。住戶可以通過系統實現網上購物，網上訂購火車票、飛機票、各種大型活動的門票等票據，雇用鐘點工等服務。也可以實現對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等。

　　4 智能化住宅小區物業管理實施要點

　　4.1 智能化要符合國情

　　目前，市場意識敏銳的房地產商已把智能化作為熱賣的焦點。在智能化的大潮中，建筑智能化成了首要的目標，他們認為一個項目自動化程度越高越好，內容越多越好，通信網絡的寬帶越寬越好。人們似乎陷入了工業技術文明的誤區，為智能而智能。忘記了建筑的根本是“以人為本”。而且，目前我國物業管理人員專業技術能力不強，運行智能化系統有一定的困難，有一些智能化小區的大部分高智能系統起不到任何作用，閑置不用，只能作為銷售的賣點，住戶無法得到應得的服務。因此建設有中國特色的智能化住宅小區，一方面可以降價建設成本，另一方面也便于物業公司管理小區，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。

　　4.2 提高物業管理人員的素質和業務水平

　　智能化住宅小區是高科技技術發展產物，小區的管理人員只有具備較高的素質和業務水平才能使智能小區的物業管理順利進行。智能小區的管理人員和技術人員，要有較高的文化水平，專業人員可以通過招聘外部人員和內部培訓兩個途徑得到。網絡工程師、程序員等計算機專業人員應高薪聘請，才能留住人才。弱電工程師、技術工人，保安人員以內部培訓為主。行政主管部門應定期舉辦物業人員培訓班，嚴格要求，今后物業管理人員均持證上崗，規范行業標準，使物業管理步入專業化和正規化運行的軌道。

　　4.3 智能化住宅小區持續發展情況

　　智能化住宅小區是先進技術的代表者，小區的智能化系統不是一勞永逸的，要結合市場需要、技術條件、成本等，有步驟、有順序地設置各子系統，且各子系統要留有技術擴充空間，保障智能小區系統水平不斷提高。行政主管部門做好智能小區的宏觀管理，建立相應的監察檢查制度，管理人員資格審查及培訓工作。宣傳正確的智能化小區的概念，使人們真正認清智能小區的各種功能，防止開發商把智能化系統當作炒作的賣點。保護好消費者的合法權益。